Wertsteigerung einer Immobilie durch Sanierung

„Die Wertsteigerung von Immobilien hängt von verschiedenen Faktoren ab, den beeinflussbaren und den nicht beeinflussbaren Aspekten“, erklärt Immobilienmakler Alexander Rödel, der unter anderem für das Immobilienunternehmen Happy Homes by Rödel tätig ist. Grundsätzlich wird zwischen Kapitalanlage und selbst genutztem Wohneigentum unterschieden. „Wenn wir von Immobilien als Kapitalanlage sprechen, spielt die Entwicklung der Mietpreise eine entscheidende Rolle. Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf Grundlage der zu erwartenden Mieteinnahmen ermittelt. Je höher die Mieteinnahmen, desto höher der Wert der Immobilie“, so Rödel. Um bei Kapitalanlageimmobilien den Gebäudewert berechnen zu können, muss man sich also mit den Faktoren beschäftigen, die die Nettokaltmiete steigern. Dabei spielen vor allem der Zustand und die Ausstattung der Immobilie eine Rolle – etwa ob sie gepflegt oder renoviert ist.
 

Gebäudewert berechnen bei Wohneigentum

Für die Wertermittlung von Wohneigentum, das nicht vorrangig als Kapitalanlage genutzt wird, kommt hingegen häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Äußere Faktoren der Wertsteigerung von Immobilien

Unabhängig von diesen beeinflussbaren Aspekten gibt es auch nicht beeinflussbare Faktoren, die die Wertentwicklung bestimmen, wie beispielsweise die Lage der Immobilie und die allgemeine Marktentwicklung. „Diese Faktoren sind für den Eigentümer oder Investor nicht veränderbar, spielen jedoch eine entscheidende Rolle für die langfristige Wertentwicklung“, so Rödel.
Die Lage der Immobilie umfasst Aspekte wie die Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen, Verkehrsverbindungen und Einkaufsmöglichkeiten. „Immobilien in zentralen Lagen oder mit guter Anbindung an Verkehrsmittel sind oft wertvoller als solche in weniger gut erreichbaren Gebieten.“ Weitere Faktoren wie Zinssätze, Inflation und allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen wirken sich ebenfalls auf den Wert von Immobilien aus, sind jedoch auch nicht direkt steuerbar.

Auch Dachterrassen können den Wert einer Immobilie steigern.

Eine einfache Wartungsroutine beginnt bereits im Frühjahr und Herbst mit der Kontrolle der Dachentwässerung, also der Reinigung von Dachrinnen und Fallrohren, um Schäden durch verstopfte Wasserabläufe zu vermeiden. Einmal jährlich empfiehlt sich ein kritischer Blick auf den Heizkessel, auf offen liegende Holzkonstruktionen sowie auf sämtliche Dachanschlüsse.
Alle drei Jahre sollten zudem Holztüren und Holzfenster, der Schornstein, der Außenputz und der Fassadenanstrich überprüft werden. Im Abstand von fünf Jahren ist es ratsam, sämtliche Rohrleitungen, Heizkörper, Kunststofftüren sowie die Dachkonstruktion zu kontrollieren. Und spätestens alle zehn Jahre lohnt sich ein Check von Holzdielen, Innenputz, Fliesen, Sanitärkeramik, Leichtbauwänden und Lichtschächten.

Wird bei diesen Check-ups Reparaturbedarf festgestellt, sollte dieser so schnell wie möglich ausgeführt werden. Dann sind Aufwand und Kosten in der Regel deutlich geringer als bei einer späteren Sanierung. Gerade bei einem geplanten Verkauf der Immobilie rächen sich unterlassene Investitionen: „Renovierungsmaßnahmen wie eine neue Fassade oder die Modernisierung von Innenräumen verbessern den Gesamtzustand der Immobilie und machen sie attraktiver für potenzielle Käufer“, so Immobilienmakler Alexander Rödel. Eine große Rolle hinsichtlich des Marktwerts einer Immobilie spielen jedoch vor allem energetische Sanierungsmaßnahmen:

„Bei öffentlichen Gebäuden gibt es häufig strengere Anforderungen an die energetische Sanierung, da sie an den Nachhaltigkeitsvorgaben des öffentlichen Sektors hängen. Langfristige Einsparungen und Nachhaltigkeit sind dabei wichtiger als die kurzfristige Immobilienwertsteigerung.
Wie stark energetische Sanierungen den Wert von Gewerbeimmobilien beeinflussen, hängt von der Nutzungsart der Immobilie ab. Unternehmen mit hohem Energieverbrauch profitieren beispielsweise mehr von einer besseren Energieeffizienz. Auch Nachhaltigkeitsziele von Unternehmen können dabei eine entscheidende Rolle spielen.“

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV), welche 2020 durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst wurde, ist die energetische Sanierung unter bestimmten Bedingungen Pflicht.
Werden beispielsweise mehr als zehn Prozent einer bisher ungedämmten Fassade saniert, muss in diesem Zug die gesamte Fläche mit einer Wärmedämmung versehen werden – also mit Dämmstoffen der Wärmeleitfähigkeitsgruppe (WLG) 035, welche eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K) besitzen. Architekten oder Planer sollten Gebäudeeigentümer auf diesen Aspekt hinweisen, denn das Dach oder die oberste Geschossdecke muss zwingend gedämmt werden. Falls ein Eigentümer diese Verpflichtung missachtet, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Erfüllt das Dach jedoch den Mindestwärmeschutz entsprechend der DIN 4108-2, ist es von dieser Verpflichtung befreit.

Wie viel Wertsteigerung gibt es durch Renovierung und Sanierung?

Befinden sich in einer Immobilie höchstens zwei getrennte Wohnungen und wird eine davon mindestens seit Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt, ist erst der künftige Käufer zur Dämmung verpflichtet: „Für Käufer einer Immobilie ist es daher wichtig zu wissen, ob diese Sanierungen bereits vorgenommen wurden, da die Sanierungskosten andernfalls zu den Kaufkosten hinzukommen“, so Rödel. 

Weitere wichtige energetische Maßnahmen neben der Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG) sind laut Rödel die Dämmung von warmwasserführenden Rohren – genauer: von ungedämmten Heizungs- und Warmwasserrohren oder Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG) – sowie der Austausch der Öl- oder Gasheizung, wenn diese älter als 30 Jahre ist (ausgenommen Niedertemperatur- und Brennwertheizungen) (§ 72 GEG). „Wer diese Maßnahmen umsetzt, kann mit einer Wertsteigerung der Immobilie von etwa 25 % rechnen, da die Energieeffizienz der Immobilie deutlich verbessert wird“, erklärt Rödel.

Sowohl er als auch Immobiliengutachter Schmidt geben jedoch zu bedenken, dass energetische Sanierungsmaßnahmen oft mit hohen Kosten verbunden sind: „Daher empfehlen wir, einen Energieberater hinzuzuziehen, welcher auch über staatliche Förderungen, also finanzielle Unterstützung durch Bund und Länder, informieren kann. Diese Unterstützungen helfen, einen Teil der Sanierungskosten zu decken.“

Doch nicht nur finanzielle Aspekte sprechen für eine Immobiliensanierung. Gerade in ältere Gebäude gelangt aufgrund ihrer Bauweise selbst tagsüber oft nur wenig Licht in die Räume – besonders dann, wenn diese in der Stadt zwischen anderen Gebäuden stehen. Dabei ist Tageslicht essenziell für Gesundheit und Wohlbefinden der Menschen, die in den Räumen leben und arbeiten. Werden also im Zuge einer energetischen Sanierung von privat genutzten Wohnhäusern, öffentlichen Gebäuden, Industriehallen oder Einkaufszentren moderne und energieeffiziente Tageslichtsysteme von LAMILUX verbaut, so werden gleich mehrere werterhaltende, ja sogar wertsteigernde Aspekte erfüllt:

Natürliches Licht und Frischluft gelangen in die Innenräume, was zu einem gesunden Raumklima führt. Durch die hohe Isolierung der Oberlichter ist eine erhöhte Energieeinsparung garantiert, die integrierten Rauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA) gewährleisten Sicherheit im Brandfall und verbessern zudem die Energieeffizienz des Gebäudes.
Immobilienmakler Rödel und Immobiliengutachter Schmidt sind auch hier einer Meinung: „Dass die energetische Sanierung in der heutigen Zeit immer mehr an Bedeutung und Wichtigkeit gewinnt, sieht man an der stetigen Entwicklung neuer Technologien – unter anderem im Bereich der Tageslichtsysteme. Diese tragen dazu bei, den Wert einer Immobilie zu steigern und leisten gleichzeitig einen bedeutenden Beitrag für den Klimaschutz. LAMILUX geht hier mit gutem Beispiel voran.“